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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

刘跃进的谦和与《从师记》的严苛——写在“《从师记》暨新时代学者散文研讨会”前******

　　顾友泽

　　刘跃进先生的新作《从师记》出版，拜读之后，收获颇丰。《从师记》是一部散文集，主要记载先生的求学经历以及与此相关的人与事。虽然是以自己的个人经历为线索，然而内容却异常厚重，这是因为作者早年生活的“那个时代，激情澎湃，如同我的名字，一直在‘跃进’中”，在介绍自己的求学经历时，不可避免地反映那个波谲云诡亦且波澜壮阔的时代。而且，作者转益多师，其所师从或交往者大多为学界名流，本身就有很多为人关注的事迹。如此种种，决定了该书的内容必然不同凡响，精彩纷呈而浑厚淳雅。

　　虽然作者并不刻意抒情，甚至在情感表达上非常地节制，但这部《从师记》还是给读者带来了很多的感动与感慨，比如作者因母亲的提醒而失去了也许会产生美好爱情的机会而心情复杂就令人唏嘘，作者对自己早年学业先天不足而导致不得不放弃作家梦想的描述同样引起很多同龄人的共鸣，至于其在艰难环境中备战高考时表现出的坚韧不拔的意志更是令人感动。然而，最令我感动的是作者对学术尊严的维护与学者交往之间的温情。

　　作者对学术与学者的尊严非常看重。他在《斯人已逝，德音未远》中谈到自己作为大三的学生看到傅璇琮先生的《唐代诗人丛考》时的感受：“我并不能完全读懂，但可以读出学术的厚重与学者的尊严，那是我向往的境界。”而作者自己到扬州大学讲学后，也同样得到了这样的赞誉，王小盾先生在给作者的信中写道：“中国古代文学研究的深厚博大，其尊严及其生机，都由你谦和地表达出来。” （《求其友声三十年》）

　　正是出于对学术尊严的维护，面对良莠不齐的学术界，作者忍不住对当前学术弊端提出严苛批评，其在《裴斐先生的傲骨与逸情》中指出当前学界存在消解经典，或者躲避经典，同时：

　　在方法上，因循守旧，为论文而论文，为学位而学位，缺乏学术个性，更缺乏活的灵魂。在态度上，仰慕洋人，唯洋人马首是瞻，洋腔洋调。在结果上，书是越来越多，垃圾也越来越多。

　　又在《从师记》中说 ：

　　现在有些专著，往往连概论都不如，只是依据既有的知识，预想一个题目，然后利用现代手段收集相关资料，拼凑成书。这样的成果，或许能给作者带来一定好处，对学术界来讲，几乎没有借鉴意义。

　　作者平时与人交往温文尔雅，几乎未曾见其动怒，但是对学术界的不良风气，却还是直言其弊，体现出维护学术尊严的高度责任感。

　　那么，如何维护学术的尊严呢？作者通过介绍自己所崇敬的师长，具体而形象地给出了答案。

　　首先，维护学术尊严就要尊重学术本身。作者认为，学术本身是厚重的、博大的，无论是谁都无法全部把握，因而面对学术，始终要保持着谦卑之心。其在《好诗不过近人情》中谈到自己在杭州大学学习的体验：

　　这些课程，内容浩繁，一时难以消化，但是它却向我打开了一扇窗，可以真正感受到世间学问的博大浩繁。

　　在《从师记》中又写道：“大千世界，图书无限。一个人终其一生，也读不了多少书。”一个人取得的成就，面对既广且深的学术殿堂，何其渺小。故作者引用罗宗强先生的话说：“现在很多教授还不明白山外有山的道理，以为自己写了几本书就是专家。”学术研究如果局限在自己的小天地中，故步自封，结果必然是一叶障目，不见泰山。作者又引用姜亮夫先生的话：“登高望远，你才会知道世间学问的博大，自己的渺小，没有任何理由骄傲。”（《记忆中的水木清华》）面对学术，学者理想的状态应该像傅璇琮等先生那样“学问既深，义气自平。”作者赞美这样的状态，亦追随前辈的风范。

　　基于这样的认识，作者认为，做学术研究最重要的是有学术品格。在这本书中，作者对师长们严谨的学术态度、扎实的文献基础、恢宏的视野、高度的文化责任感、坚强的毅力等不厌其烦介绍。介绍姜亮夫先生，写其临终前对学生的“最后最高要求”，令人感佩不已。记录叶嘉莹先生之论：“如果说实践是检验真理的唯一标准，那么真诚则是追求真理的重要途径。做人做事要真诚，学习钻研要真诚。真诚是做人的重要标准，古代这样，今天也是这样。”彰显出叶先生修辞立诚的风范。而记叙罗宗强先生指导作者写作学年论文的详细经历，则让我们看到罗先生一丝不苟、严谨到近于苛刻的程度的形象，而罗先生的学术品格也呈现在我们眼前。尤为令人感动的是，作者专门为既没有显赫的家世与名声，也没有令人瞩目的成就的社科院文学所图书馆主任汪蔚林先生作传，表彰其甘于奉献、勤勤恳恳，以专业的精神服务文学所的学者的事迹。在作者的眼中，学术分工并无高下之别，敬业的精神都值得人尊重。

　　其次，维护学术的尊严就要求学术研究本身不俗。作者在《记忆中的水木清华》中特意援引王国维的话：“大抵学问常不悬目的而自生目的，有大志者未必成功，而慢慢努力者反而有意外之收获。”作者阐释说：

　　王国维先生就是想告诉学生，做任何事情都不要有太强的功利性和目的性。正如陈寅恪先生所说：

　　“士之读书治学，盖将以脱心志于俗谛之桎梏，真理因得以发扬。”

　　又在《从师记》中引用钱穆的话：

　　我生平做学问，可说最不敢爱时髦或出风头，不敢仰慕追随时代潮流，只是己性所近，从其所好而已……世局有变，时代亦在变，三年五年，十年八年，天地变，时髦的亦就不时髦了。所以不学时髦的人，可不求一时群众所谓的成功，但在他一己亦无所谓失败。

　　作者高度认可这些说法，并且身体力行，其学术研究，不务空言，言必有得，往往能够从文献的细枝末节中发现历史的某些真相。而其对当下学子攻读博士学位的目的，也提出自己的看法：

　　通过三年的专业学习，我们的学生真正了解到中国文化的博大精深，无论从事什么工作，都会有益处。开卷有益，没有白费的工夫。重要的是要阅读，要有积累，不能有太强的功利目的。

　　学术不仅不是追求世俗利益的工具，甚至学术本身并不带有目的，是无用之用。

　　再次，维护学术的尊严要求学术研究者能够做融通的学问。钱穆在《中国文化与中国文学》中说：“欲求了解某一民族之文学特性，必于其文化之全体系中求之。”学术如果格局太小，很容易造成盲人摸象的局限。只有将局部放到整体中考察，才能真正发现局部的特征与意义。作者接受众多名师的亲炙，提出学术不能流于琐碎饤饾，支离破碎。其认为学术研究中的文学研究应该遵循刘知几《史通》中提出的才、学、识三者并存的原则，并阐释说：“才就是艺术感受，学就是文献基础，而识则是理论素养。”而当下有些研究，“仅就某一点而言，似乎有一得之见，但是，倘若通盘考察，就不是那么回事了”。（《好诗不过近人情》）这样的研究，是不足为观的。相反，作者赞同这样的研究：“也许他们所研究的对象可能是一个很小的题目，但是在这课题的背后，你却感受到坚实厚重的学术支撑。”（《好诗不过近人情》）这些观点，正是师长们对作者耳提面命的结果。罗宗强先生教导说：“工夫要扎实，但不要钻牛角尖……思想还是开阔些好。”（《从师记》）姜亮夫先生在古籍整理专业研究生培养方案中说：“不要培养电线杆子式的专家，而是粗通中国文化的学人。”（《从师记》）在“最后最高要求”中提出：“培养自己‘普照’整个专业与中国全部文化史的能力”“不做支离破碎的学问。”（《记忆中的水木清华》）曹道衡先生起草的《先秦两汉文学博士生培养计划》提出：“应强调史料和作品本身，坚决反对空谈、人云亦云及发奇谈怪论。”（《从师记》）作者就硕士论文求教于魏隐儒先生，得到的答复是不赞成写空洞的诗文评类的文章。傅璇琮先生提出：

　　学术著作，包括社会科学与自然科学，应该似一级一级的楼梯，要扎实，便于扶着向上，使人能“更上一层楼”，以便“欲穷千里目”，而绝不能是用花纸包扎的虚阶，看起来颇能目迷五色，但一踏上，就会使人跌下，害人不浅。（《斯人已逝，德音未远》）

　　受到众前辈的影响，作者也特别重视学术中研究资料的编纂，也多次介绍前辈学人在这方面的贡献，又现身说法，启人深思。

　　学术之外，《从师记》这部书带给我的感动，是作者与众师长之间的情感。毫无疑问，作者对书中所介绍的师长怀有深深的感激，在《引言》中，作者写道：

　　在我过去四十多年的求学经历中，老师们的影响既广且深……我很景仰他们，也很感念他们，很希望有更多机会将这种感念之情表而彰之。

　　将众多师长的人格风范与学术成就记录下来本身就是情感的表达。而且，读者很容易发现，作者在很多篇章中都使用“感念”“感佩”这样的字眼，看得出作者是一位很容易动情的人。他在昆明偶遇魏隐儒先生时，表现得“喜出望外”（《“小室无忧”》），对于王继权先生的帮助，作者心存感激，“小子何德何能，竟能得到王老师常年的垂青，实属不易。”（《来谕惓惓，亲如促叙》）然而，我们又很容易注意到，作者在表达情感时却并不热烈，而是点到即止。

　　同样的情况，也发生在众师长的表现中。姜亮夫先生对清华大学及清华导师有深厚的感情，因为作者来自于清华，特意将其召至家中长谈。姜亮夫先生深情回忆在清华的学习与生活，言语中充满无限怀念与感激，“姜老经常感叹说自己曾在多所大学任教，再也没有遇到清华这样的好学校了”（《记忆中的水木清华》）。然而，姜亮夫先生直接的抒情并不太多，谈得更多的还是清华导师的学术与对其教导的经历。

　　我想，这大概就是学者表达情感的方式，深沉而内敛。作者报考曹道衡先生的博士，是通过傅璇琮先生介绍的。曹道衡先生在病榻前告诉作者，他无意中翻出了当年傅璇琮先生当年的推荐信，并说出院后找来送给作者作纪念，后因曹先生去世而未能如愿。这是一件非常小的事，但从这件事中我们看到曹先生与作者情感之细腻，以及对于师生、同道间情谊的珍视。作者与众师友的交往，因学术而结缘，其淡如水，而这也正是众师友平时待人接物的态度。傅璇琮先生嘉惠学林，助人无数，在学界影响甚大，然而其八十岁大寿的庆祝场面冷清异常，因为傅先生事先约法三章，不允许大事铺张，这正是本色学者的处世之道。

　　作者笔下的师长及作者自己，往往将对自己帮助与教导的母校、师长的感激当成自己宝贵的人生财富，将之作为一种精神传递给后人。姜亮夫先生曾很庄重地对刘跃进先生等人说：“清华导师也是你们的祖师，要不辱使命。”对学校的热爱、对老师的尊重与回报，最重要的，不是口头的称颂，也不是平日里的嘘寒问暖，而是将学校与老师的良好的风气传承下来，发扬光大，影响一代代学子，斯文不坠。有感于此，作者自己对教师这个职业也有明确的要求：“如今，我也是一名老师，也要像王老师那样，努力工作，培养学生，多出成果，这也许是对王老师的最好回报。”（《来谕惓惓，亲如促叙》）事实上，除此之外，作者还利用社科院文研所的平台及个人的影响力将年轻的学者组织起来举办读书会等活动，指导年轻学者，促进学术的繁荣。作者认为：“我现在依然持有这样的看法，一个年轻学者，能够得到前辈的扶持，确实会影响一生。”至于这本《从师记》，更是将师长所授与自己的心得毫无保留地贡献给学界，嘉惠学林，功莫大焉。我想，作者是将自己对师长的感激转化成了另一种形式，变成了指导、提携后进的动力。学术人的温情，大概就是通过这样的方式一代一代传递着吧。

　　作者在《记忆中的水木清华》中写道 ：

　　水有源，树有根。一个人能走多远，要看他与谁同行；一个人有多优秀，要看他有谁指点；一个人有多成功，要看他有谁相伴。

　　《从师记》这部书，从某种意义上讲，就是指点、陪伴我们这些后学在学术道路上前行的无声导师，也是直观展现学术的尊严与温情的舞台。我们感动于刘跃进先生勤勉好学的精神，羡慕其受教于众多饱学之士，更感激其金针度人。薪火相传，此之谓欤？

　　（作者系文学博士，南通大学文学院教授, 南通大学诗学研究中心主任。）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）